Porada kredytowa

Pytanie:

Witam 6 stycznia udzielił mi Pan porady kredytowej. Mam jeszcze kilka pytań dotyczących kredytu. Jest może ich dosyć sporo, lecz wystarczy na większość z nich odpowiedź tak, lub nie. DOKUMENTY 1) Zaświadczenie o wpływie środków z banku brytyjskiego - na druku bankowym banku brytyjskiego, czy polskiego, od którego będzie się brało kredyt? 2) Czy projekt budowlany muszę mieć gotowy w dniu podpisywania wniosku kredytowego? Zakładam, że kredyt będzie brany również na zakup działki. Dopiero projekt gotowy mogę mieć po zakupie działki, gdyż wcześniejszą wersję - o ile będę miał - trzeba zaadoptować do warunków działki. Tak samo pozwolenie na budowę uzyskam dopiero po zakupie działki. 3) Dziennik budowlany to taki dokument, który jest prowadzony podczas prac budowlanych. Po co banki go potrzebują do podpisania umowy? 4) Czy wymagane są tłumaczenia dokumentów z języka angielskiego? 5) Czy już na etapie składania wniosku kredytowego muszę mieć wszystkie umowy z firmami, które będą wykonywać instalacje? Jedna firma wybuduje dom, druga firma zainstaluje solary, trzecia firma założy kanalizacje, 4 - podłączy klimatyzację, 5 - postawi elektrownię wiatrową - raczej planuję zlecić budowę domu dla jednej firmy, która wykona go od początku do końca, lecz pewne instalacje będą instalowane przez osobne firmy, które dostarczą sprzęt i później go zainstalują. Także się zastanawiam, czy już muszę dostarczyć jakieś umowy od wszystkich firm w dniu podpisywania wniosku kredytowego? Czy wystarczy tylko umowa z głównym wykonawcą, i później ewentualnie faktury od reszty firm? 6) Bank wymaga podpisanej umowy z wykonawcą podczas podpisania umowy... a co w przypadku, gdy bank odmówi decyzji kredytowej? Dopytam się jeszcze: najpierw w banku składa się wniosek kredytowy, a po uzyskaniu zgody podpisuje się z bankiem umowę. Podczas podpisania umowy pokazuje się umowy z firmami... Czy dobrze myślę? Jak tak, to które dokumenty z wymienionych wcześniej składa się podczas składania wniosku, a które podczas podpisania umowy? WKŁAD WŁASNY 7) Czy wkład własny może pochodzić z innego kredytu? (np. kredytu odnawialnego, karty kredytowej) - planuję wszystkie środki z kredytów przelać do innego banku na konto, na którym będę posiadać resztę środków, zrobić wydruk, i taki dokument przedstawić w banku. 8) Czy można zadeklarować wkład własny nie mając jeszcze środków na koncie? Pracując w UK mogę odłożyć miesięcznie 1000 GBP. Taką sumę przelewamy na konto do Polski. Przez cały okres budowy trochę tych środków się jeszcze nazbiera, które również zostaną zagospodarowane na cele budowlane. Czy banki mogą taką deklarację również uznać za prawomocną i uznać za wkład własny? Czy tylko za wkład własny bank bierze pod uwagę środki, które SA na koncie w dniu podpisania umowy? 9) Czy jako wkład własny mogą zostać uznane środki przeznaczone na projekt budowlany? 10) Czy jako wkład własny mogą zostać uznane środki wydane przed podpisaniem umowy z bankiem na cele związane z budowa, jak np audyt energetyczny i inne prace przygotowawcze? KOSZTORYS 11) Czy w kosztorysie musi być podana dokładnie taka sama kwota, jak w umowie na budowę domu? Zakładam, że jedna firma będzie budować budynek. Czy mogę tę kwotę w kosztorysie powiększyć? Zakładając wzrost cen materiałów budowlanych itp. 12) Czy w kosztorysie dane muszą być dokładne? Np. napiszę, że na kanalizacje wydam 9345 zł, to znaczy, że muszę pokazać później fakturę na tę sumę? 13) Czy trzeba w kosztorysie uwzględnić skorzystanie z dofinansowań ekologicznych, np. zakup solarów? 14) Czy można w kosztorysie zawrzeć usługi dodatkowe, jak audyt energetyczny, nadzór budowlany przez firmę zewnętrzną? Czy środki na ich sfinansowanie mogą pochodzić z wkładu własnego. 15) Co z pieniędzmi, które zostaną na koncie po zakończeniu budowy (za duży kredyt)? Można je przeznaczyć na inny cel? INNE 16) Pytałem się wcześniej o to, czy można umowę z pracodawcą zerwać po podpisaniu kredytu. Pan odpisał, że raczej banki nie interesują się kredytobiorcą, o ile ten regularnie spłaca raty. A jak ta sytuacja wygląda w trakcie wypłat transz? Czy jest ryzyko, że bank sprawdzi sytuację finansową w dniu wypłat transzy i dostrzeże, że już w danym momencie nie posiada się zatrudnienia, przez co odmówi wypłaty gotówki? Czy banki często stosują takie praktyki? 17) Czy można do kredytu hipotecznego doliczyć zakup wyposażenia łazienki, kuchni, meble, itp. 18) Czy można sprzedać części działki obciążanej hipoteką dla kogoś, kto też będzie brał kredyt hipoteczny. Czy wówczas następuje przepisanie hipoteki dla drugiej osoby? 19) Czy fakt pracy za granicą dyskwalifikuje nas z wzięcia odziało w programie rodzina na swoim? Z góry dziękuję Dariusz R.

Odpowiedź Eksperta:

Witam, poniżej przedstawiam odpowiedzi na zadane pytania.

Ad 1. W Pana przypadku jako osoby pracującej za granicą, bank w Polsce (zaznaczam, iż każdy bank ma inne przepisy i procedury, jednak w większości wymagają podobnych dokumentów) będzie żądał zaświadczenia o zarobkach (na druku danego banku z Polski - banki posiadają swoje druki w języku angielskim, więc z tym nie będzie problemu) lub zaświadczenia, które skonstruuje sam pracodawca (jednak te zaświadczenie musi posiadać takie same informacje jak zaświadczenie polskie danego banku), wydruków z konta, które ukazują wpływ wynagrodzenia (jeżeli środki są przekazywane na konto banku zagranicznego - to tego banku, jeżeli np. na konto walutowe banku polskiego - to banku polskiego. Tutaj, również banki żądają różnie - ostatnie 3,6,12 miesięcy - zależy od procedur danego banku). Zamiennie można dostarczyć payslipy (na jaki okres, to również jest zależne od procedur bankowych). Dodatkowo tak jak pisałem poprzednio umowa o pracę wraz ze zmianami ostatnimi.

Ad 2. Część banków nie kredytuje możliwość zakupu działki wraz z budową domu, ponieważ przy kredytowaniu budowy domu żądają już prawomocnego pozwolenia na budowę. Jednak są banki, które udzielają kredytu na zakup działki wraz z budową domu (kredyt jest wypłacany w transzach - pierwsza transza idzie na zakup działki, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę uruchamia kolejne transze zgodnie z ustaleniami w umowie kredytowej). W związku z powyższym dostarczenie projektu budowlanego zależne jest od tego jaki bank będzie kredytował budowę Pana nieruchomości. Chciałbym również zaznaczyć, że projekt budowlany dla banku potrzebny jest tylko "do wglądu", najważniejsze jest pozwolenie na budowę.

Ad 3. Dziennik budowlany jest wymagany przez niektóre banki nie przy składaniu wniosku, czy podpisaniu umowy, ale w czasie inspekcji nieruchomości, przed wypłatami transz kredytu. Proszę pamiętać, że bank udzielając kredytu na budowę domu nie przelewa Panu na konto całej kwoty. Kredyt jest transzowany, po wypłacie pierwszej transzy, powinien Pan te środki przeznaczyć na finansowanie konkretnego etapu budowy. Gdy Pan zakończy dany etap budowy i będzie potrzebował kolejnej transzy, zwraca się Pan do banku z dyspozycją wypłaty kolejnej transzy. Bank przed wypłatą tej transzy wykonuje inspekcję nieruchomości w celu sprawdzenia czy środki z poprzedniej transzy zostały wykorzystane zgodnie z umową, a konkretnie zgodnie z kosztorysem (chodzi tutaj najczęściej o uproszczony kosztorys, który składa Pan wraz z wnioskiem kredytowym).

Ad 4. Niestety najczęściej tak. Banki wymagają tłumaczenia wszelkich dokumentów obcojęzycznych przez przysięgłego tłumacz - co niestety wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Ad 5. Co do zasady nie musi Pan przedstawiać żadnych umów czy to z wykonawcą generalnym czy to z poszczególnymi "mniejszymi" wykonawcami. Wystarczy zaznaczyć, iż będzie Pan budował dom tzw. "systemem gospodarczym" (co oznacza nic innego jak budowę na własną rękę). Każdy bank wymaga kosztorysu sporządzonego na własnym druku. Jeżeli na danym kosztorysie zawrze Pan koszty wraz z robocizną wykonawcy, a bank to zaakceptuje wtedy nie ma problemu. W załączniku przesyłam Panu wzór takiego uproszczonego kosztorysu (jest to akurat dokument banku PKO BP), który ukaże Panu jak to wygląda. Każdy bank ma swój własny wzór takiego kosztorysu, jedne mniej, drugie bardziej rozbudowane. Przykładowo w kosztorysie mamy punkt - STOLARKA OKIENNA - ten punkt nie dotyczy tylko ceny zakupu okien, ale wszelki kosztów związanych z całą stolarką okienną (cena okien, materiałów niezbędnych do ich wstawienia, parapetów, robocizny wstawienia okien, itp.) Proszę pamiętać, że kosztorys jest ważnym dokumentem, w którym opisuje Pan koszty związane z budową całości domu, dlatego należy zorientować się wcześniej jakie są ceny i materiałów oraz robocizny w miejscu budowy nieruchomości, tak aby móc w kosztorysie zawrzeć realne ceny.

Ad 6. Odpowiedź na to pytanie wiąże się z wyjaśnieniami, które przedstawiłem w punkcie 5. Jeżeli budujemy systemem gospodarczym bank nie wymaga umów z wykonawcami (są bank, nieliczne, które nie pozwalają na budowę system gospodarczym i wymagają generalnego wykonawcy na wszystkie roboty). Jeżeli natomiast zawiadomi Pan bank, o tym iż budowę będzie Panu wykonywała firma, to bank będzie chciał się przyjrzeć umowie z wykonawcą i będzie jej żądał na etapie składania wniosku. Może Pan jednak tak jak zaznaczałem wyżej w kosztorysie zawrzeć (po uprzednim zorientowaniu się w danych firmach o koszty wykonania poszczególnych robót) wszelkie koszty związane z budową domu i już po podpisaniu umowy kredytowej szukać odpowiedniego wykonawcy.

Ad 7. Banki w swoich procedurach zaznaczają, iż wkład własny nie może pochodzić ze środków kredytowych. Proszę pamiętać, że bank sprawdzając Pańską zdolność kredytową, będzie wiedział jakie posiada Pan kredyty, limity na kontach odnawialnych czy kartach kredytowych i analityk może żądać wyjaśnienia skąd pochodzą dane środki finansowe.

Ad 8. Przeważnie banki chcą by środki, które Pan zadeklaruje jako wkład własny zostały wcześniej ujawnione w postaci dowodu ich posiadania (wyciąg z konta, lokata, fundusze, akcje), jednak bank może przyjąć np. w postaci oświadczenia środki pieniężne, które Pan dopiero przeznaczy w przyszłości na budowę nieruchomości, np. maksymalnie 6-krotność dochodów netto, czy oświadczenie chęci sprzedaży nieruchomości i przeznaczenia środków ze sprzedaży na budowę domu (trzeba oczywiście udowodnić posiadanie nieruchomości - akt notarialny, czy księga wieczysta).

Ad 9,10. W większości baki uznają jako wkład własny wszelkie koszty poniesione na budowę domu w tym również projekt budowlany, jeżeli będzie Pan posiadał rachunki lub faktury imienne na Pana lub małżonkę. Jeżeli na rachunku czy fakturze będzie odroczony termin płatności należy dodatkowo przedstawić dowód zapłaty (pokwitowanie, wydruk przelewu). Jako wkład własny można również uznać zakupione już materiały budowlane, jeżeli są rachunki/faktury i będzie można udowodnić ich posiadanie podczas kontroli (posiadanie materiałów budowlanych - np będą znajdowały się na placu budowy). Należy jednak pamiętać, że uznanie jako wkładu własnego kosztów poniesionych na dokumentację czy np. tak jak Pan napisał audyt energetyczny zależy już od konkretnego banku - z reguły nie ma z tym problemów (oczywiście po ukazaniu rachunku/faktury).

Ad 11. Tak w kosztorysie można wszelkie koszty powiększyć, uwzględniając jak słusznie Pan pisze możliwość wzrostu cen materiałów. Pamiętać jednak należy o dwóch sprawach. Pierwsza - nie można przesadzić :), druga - kosztorys musi być zaakceptowany przez bank. Jeżeli nie jest akceptowany, należy wykonać jego korektę.

Ad 12. Nie dane nie muszą być dokładne. Można je zaokrąglać, nawet powiększać, jednak pamiętając o dwóch zasadach, które opisałem w punkcie poprzednim ;)

Ad 13. Nie, nie trzeba. Niestety nie wszystkie banki dają możliwość łączenia kredytu hipotecznego z dofinansowaniem ekologicznym do solarów, a więc chcąc zastosować takie połączenie, bardzo zawęża się wybór odpowiedniego banku do finansowania inwestycji.

Ad 14. Jeżeli chodzi o koszta, związane z nadzorem budowlanym to banki niechętnie je finansują, skupiając się raczej na finansowaniu materiałów budowlanych, itp. Jednakże, takie dodatkowe koszta można finansować tzw. "kwotą wolną" - w ramach kredytu budowlanego, można dobrać część środków na dowolny cel, którego nie wskazuje się we wniosku kredytowym ani w kosztorysie. Są to środki, które przeznacza Pan na co Pan chce, bez tłumaczenia się bankowi.

Ad 15. Wszystko zależy od danego banku. W większości jednak banki nie rozliczają kredytobiorców dokładnie. Banki tak jak pisałem w poprzedniej puli pytań nie żądają faktur lub żądają, ale np. na 50% kosztów z kosztorysu, co wiąże się z tym, że nie mają jak sprawdzić dokładnie na co zostały przeznaczone środki pieniężne. Dla banku ważne jest aby inwestycja się zamknęła, tzn. wszystkie punkty kosztorysu zostały zrealizowane, jeżeli to zostanie osiągnięte, a Panu zostaną jeszcze środki to nie będzie trzeba się z nich rozliczać.

Ad 16. Bank analizuje Pana sytuację finansową przy składaniu wniosku kredytowego, później tego nie robi bez wyraźnej przyczyny. Oczywiście bank może zażądać np. PIT'u po roku, ale jak pisałem wcześniej jest to praktykowane naprawdę rzadko. Nigdy również nie spotkałem się z powtórnym sprawdzeniem sytuacji finansowej w trakcie wypłaty transz przy długoterminowych realizacjach inwestycji, jakim jest budowa domu.

Ad 17. Jeżeli chodzi o wyposażenia kuchni, łazienki, a także zakup mebli, sprzętu AGD, RTV, itp, to nie można ich finansować takim kredytem. Można natomiast finansować zabudowę stałą - kuchenną, stała szafa, itp. Generalnie finansujemy to czego przy przeprowadzce nie da się zabrać ze sobą bez znacznego uszkodzenia.

Ad 18. Można odsprzedać część działki po uprzednim jej podzieleniu. Proszę pamiętać, że po podziale hipoteka przejdzie na wszystkie podzielone działki równomiernie. Jeżeli posiada Pan dużą działkę, obciążoną hipoteką i dzieli Pan na mniejsze działki w celu sprzedaży to po podziale i znalezieniu kupca należy poprosić bank ( w którym posiada Pan kredyt) o tzw. bezobciążeniowe wydzielenie nieruchomości. Bank wtedy albo się zgadza bez żadnych warunków (jeżeli bank uważa że Pański kredyt ma wystarczające zabezpieczenie), zgadza się pod warunkiem, że cała suma lub część sumy ze sprzedaży tej działki zostanie przeznaczona na nadpłatę Pańskiego kredytu lub bank w ogóle się nie zgadza i nie będzie Pan mógł sprzedać nieruchomości (tzn będzie Pan mógł, ale nikt o zdrowych zmysłach nie kupi nieruchomości obciążonej cudzą hipoteką). Jeżeli planuje Pan taką opcję to już na etapie wyboru oferty bankowej należy zorientować się czy dany bank daje taką możliwość.

Ad 19. Nie, fakt zarobkowania poza granicami kraju nie przekreśla możliwości ubiegania się o kredyt z dofinansowaniem, jeżeli spełnia się warunki kredytowe (musi być małżeństwo lub singiel po spełnieniu kilku dodatkowych warunków, nieruchomość musi się mieścić w metrażu ustalonym przez ustawodawcę, cena metra nie może przekroczyć sumy ustalonej przez ustawodawcę, kredytobiorca nie mógł już wcześniej skorzystać z kredytu Rodzina Na Swoim, kredytobiorca nie może być właścicielem nieruchomości mieszkalnej w kraju lub za granicą). Proszę jednak zapamiętać, że przy kredycie z dopłatami, nie można przyjąć działki budowlanej jako wkładu własnego, a także jest bardzo ograniczone finansowanie dodatkowych kosztów, czy uzyskanie środków dodatkowych.

Natomiast jeżeli o pomoc w wyborze konkretnego banku oraz konkretnej oferty bankowej to proszę o kontakt: michal.karpowicz@alextg.pl . Proszę opisać co konkretnie Pana interesuje, jakie są Pana preferencje. pozdrawiam Michał Karpowicz